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雷达扫描:多属性业务发展的不平衡

2020-06-28 08:34:25来源:网络
  在"大地产战略"下,06049香港三驾马车的业务轮廓越来越清晰,但发展不足也逐渐显现。
  作为物业管理行业的领先者,保利物业的公共服务业务显示出第一优势:增长速度较快,但收入贡献较低;商业地产利润较高,但扩张疲劳明显;社区物业高度依赖母公司,业务独立性有待改善。
  创造价值的能力减弱,盈利能力不如同行。
  根据上市物业公司综合实力评估的结果,保利地产排名第七,综合得分为200.89分。
  掘金物业雷达扫描:多物业业务发展不平衡--中国网络房地产资料来源:北京林业大学程鹏研究组在市场领导力、国家影响力和产品创新三个维度中,保利地产跻身前十名,表明其在管理领域和收入方面领先于大多数上市房地产公司,在全国具有更大的影响力和更广泛的布局,并积极创新产品和服务。在价值创意和资源整合方面,保利地产位于上市房地产公司的下游,这表明它需要不断为股东创造高于平均市场价值的优势,并有很大的空间来增强现有资源和资产的潜力。
  得益于母公司保利发展的主导地位,保利地产可谓"金钥匙诞生",其收入和规模扩张近年来取得了良好的效果。
  年至2019年,保利地产收入分别为32.4亿元、42.29亿元和59.67亿元,分别增长26.37%、30.52%和41.08%。同期,保利物业管理面积1.06亿平方米,1.91亿平方米,2.87亿平方米,合同面积1.84亿平方米,3.62亿平方米,4.98亿平方米。经营面积分别增加29.78%、79.43%和50.61%,合同面积分别增加36.29%、96.00%和37.78%。两家公司在原有的基础上都实现了快速增长。特别是近三年来在不断扩大的管理领域,使保利物业在管理领域仅次于色彩生活,跃居房地产上市公司的第二位。
  然而,尽管保利地产的收入和规模表现良好,但其利润率却不尽如人意。
  数据显示,2016年至2019年,保利地产的净利润分别增长了1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元和5.03亿元,但毛利率和净利润率相对较低,毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%和20.3%,净利润率分别为5.82%、6.93%、7.95%和8.43%。
  事实上,保利地产的规模和收入接近乡村花园服务和高雅生活服务,但其盈利能力明显不如后两者。以2019年的数据为例,保利地产的毛利率为20.3%,远低于乡村花园服务的31.65%和优雅生活服务的36.72%,净利润率为8.43%,与乡村花园服务(17.82%)和高雅生活服务(25.19%)相比,差异很大。
  受高劳动力成本的制约,保利物业利润率一直很低。未来,保利物业需要加强成本控制,优化资源配置,不断提高盈利能力。
  增值服务的迅速发展和整体利润的预期平衡
  与其他地产公司一样,保利地产亦积极发展增值服务。2016-2019年,保利物业增值业务收入分别为6.58亿元、8.21亿元、13.2亿元和21.23亿元,分别占总收入的25.66%、25.34%、31.21%和35.58%,2018-2019年连续两年增长60%以上。同期,增值服务的毛利润分别为1.78亿美元、2.48亿美元、4.42亿美元和6.66亿美元。值得注意的是,自2018年以来,保利地产增值服务的整体毛利已超过物业服务。
  具体而言,2016-2019年非业主增值业务收入分别为3.99亿元、5.02亿元、6.97亿元和9.69亿元,分别占总收入的15.6%、15.4%、16.5%和16.2%。
  除了收入外,保利物业非业主增值服务的毛利润也相对稳定。2016年至2019年,非业主增值服务的毛利率分别为6,400万元、1.01亿元、1.4亿元和1.97亿元,毛利率分别为14.99%、17.31%、16.47%和16.23%,毛利率分别为16.1%、20.0%、20.1%和20.3%。
 
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